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Vous pourrez trouver quelques réponses à vos questions dans cette foire aux questions urbanisme. Celle-ci sera mise à jour et actualisée.
Tout dépend des surfaces de votre projet de construction, de sa hauteur et de s'il est situé ou non dans un secteur protégé (par exemple, abords d'un monument historique, site classé).
Quelle que soit la démarche à effectuer, il faut consulter le plan local d'urbanisme (PLU) ou tout règlement d'urbanisme local de votre mairie afin d'obtenir des informations quant à l'implantation de l'abri, les matériaux utilisables...
En cas général, vous pouvez voir l’autorisation requise pour votre abri de jardin :
En secteur protégé, ce qui change :
Pour en savoir plus : R.421-1 , R.421-2 , R.421-9 et R.421-11 du code de l’urbanisme.
Vous pouvez intégrer une piscine dans votre jardin sous réserve de respecter les règles de mitoyenneté. Au-delà d'une certaine surface et en fonction des caractéristiques de la piscine (piscine hors-sol ou non, piscine avec abri ou non, construction d'un abri sur une piscine existante), des autorisations d’urbanisme peuvent être nécessaires.
Piscine hors-sol
Selon que votre piscine hors-sol (gonflage ou en kit par exemple) est installée plus ou moins de 3 mois par an (plus ou moins 15 jours par an si vous êtes en zone protégée), une autorisation peut être nécessaire. Il faudra prendre en compte la superficie de votre piscine :
Plus de 100 m², vous devez déposer obligatoirement un permis de construire.
Construction d’une piscine
Tout comme les piscines hors-sol (sauf la limite de temps), les éléments déterminants tels que la superficie de la piscine, son emplacement (dans une zone protégée,...), sont les mêmes. Il faut rajouter à cela, la mise en place d’un dispositif de sécurité visant à prévenir les risques de noyade.
Si vous ajoutez un abri à votre piscine, est que celui-ci tend jusqu’à 1m80 de hauteur, il voudra déposer une déclaration préalable, et au-delà de 1m80 de hauteur, vous serez obliger de déposer un permis de construire.
Abri sur piscine existante
Si vous avez une piscine existante et que vous voulez mettre un abri, la hauteur recommandée pour ne pas avoir besoin d’autorisation d’urbanisme (déclaration préalable) va jusqu’à 1m80 de hauteur (sauf en zone protégée) et au-delà de cette hauteur, il vous faudra déposer obligatoirement une déclaration préalable.
Que ce soit la construction d’une piscine avec ou sans abri ou bien la mise en place d’un abri sur une piscine existante, il se peut que vous aurait une augmentation de vos impôts locaux.
Toutefois, les règles locales d'urbanisme (plan local d'urbanisme [PLU] ou carte communale) peuvent imposer des restrictions spécifiques. Pensez à consulter le service de l'urbanisme de votre mairie.
Pour en savoir plus : R.421-2 à R.421-8-2, R.421-9 à R.421-12 et R.421-1 du code de l’urbanisme.
Pour trouver votre parcelle, vous devez aller sur le site : https://www.cadastre.gouv.fr/ et rentrer soit votre adresse, soit votre référence cadastrale.
La surface de plancher se calcule à partir de critères précis selon qu'il s’agit d'une maison ou d'un immeuble collectif. La surface de plancher (avec l'emprise au sol) permet de connaître le type d'autorisation requise pour son projet de travaux ou de construction.
Attention :
La surface de plancher ne doit pas être confondue avec la surface privative des appartements (Loi Carrez) qui concerne uniquement l'acquisition d'un lot d'une copropriété.
Il a deux cas :
L’immeuble collectif
La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m. Elle se mesure au nu intérieur des murs de façades de la construction (c'est-à-dire à l'intérieur de la construction, d'un mur de façade à un autre). À partir de cette surface de plancher, certaines surfaces sont déduites pour obtenir la surface de plancher définitive.
Pour en savoir plus : méthode de calcul sur la de la surface de plancher
Cas général
La durée de validité d'un permis de construire, d'aménager ou d'une déclaration préalable est de 3 ans.
L'autorisation d'urbanisme est périmée :
ou si vous interrompez le chantier durant plus d'1 an.
Toutefois, vous pouvez demander la prolongation de votre autorisation d'urbanisme :
La durée de validité de votre autorisation d'urbanisme peut être prolongée une 1re fois, sur votre demande, pour une durée d'1 an. Ensuite, vous pouvez faire une 2nde demande de prolongation, ce qui peut porter la durée de validité totale de votre autorisation à 5 ans.
La demande de prolongation ne peut concerner qu'une autorisation d'urbanisme en cours de validité. Et elle n'est accordée que si les prescriptions d'urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n'ont pas évolué de façon défavorable à votre égard.
La demande de prolongation doit être faite par courrier en 2 exemplaires 2 mois au moins avant l'expiration du délai de validité de 3 ans (ou avant l'expiration de votre 1re demande de prolongation). Ce courrier doit être adressé par lettre
La mairie dispose de 2 mois pour rendre sa réponse. Si la mairie n'a pas répondu dans un délai de 2 mois, votre demande de prolongation est acceptée.
Pour en savoir plus : R.424-17 à R.424-23 du code de l’urbanisme.
La réalisation de travaux non conformes à l'autorisation obtenue ou contrevenant au plan local d'urbanisme (PLU) constitue une infraction pouvant engager votre responsabilité pénale sur une certaine période : il s'agit du délai de prescription.
Ce délai est passé de 3 à 6 ans depuis le 28 février 2017. Il démarre à partir de l'achèvement des travaux et est rétroactif, c'est-à-dire qu'il s'applique aux infractions commises avant cette date, sauf si l'ancien délai de 3 ans est déjà prescrit.
Par exemple :
Au delà du délai de 6 ans, vous ne pouvez plus faire l'objet de poursuites pénales. Toutefois, passé ce délai, la commune peut engager votre responsabilité civile, dans la limite de 10 ans, en saisissant le tribunal de grande instance (TGI) pour ordonner la démolition ou la mise en conformité de votre construction.
Pour en savoir plus : article L480-14 du code de l’urbanisme
Un tiers (un voisin le plus souvent) peut contester la validité d'une autorisation d'urbanisme (par exemple, un permis de construire) en exerçant un recours. Pour cela, il faut démontrer un intérêt à agir.
Conditions
Vous devez démontrer que l'autorisation d'urbanisme affecte directement vos conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien que vous occupez ou détenez. Pour cela, il faut rapporter des pièces justificatives (photographies, rapport, attestation...).
C'est le projet lui-même qui doit affecter vos conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance, et non les travaux (les nuisances).
Attention :
Si vous ne rapportez pas la preuve de votre préjudice et que votre recours cause un préjudice au titulaire de l'autorisation, celui-ci peut demander au tribunal administratif que lui soit versé des dommages-intérêts pour comportement abusif.
Recours
Vous pouvez exercer
Si le titulaire de l'autorisation a déjà commencé les travaux, il est recommandé d'agir directement devant le tribunal administratif.
Pour en savoir plus : R.600-1 à R.600-7 du code de l’urbanisme
Le bénéficiaire d'une autorisation d'urbanisme (un permis de construire, par exemple) doit afficher sur son terrain un extrait de cette autorisation. L'affichage se fait grâce à un panneau qui doit contenir impérativement certaines informations. Ce panneau doit être affiché pendant toute la durée des travaux. Il sert de point de départ aux tiers pour contester l'autorisation d'urbanisme.
De quoi s'agit-il ?
L'autorisation d'urbanisme prend la forme d'un arrêté.
Cet arrêté indique :
Vous devez afficher un extrait de votre autorisation sur votre terrain par le biais d'un panneau :
La date d'affichage sur le terrain est le point de départ du délai de 2 mois accordé aux tiers pour contester l'autorisation s'ils estiment que celle-ci leur porte préjudice.
À noter :
L’autorisation d'urbanisme est affichée en mairie dans les 8 jours qui suivent sa délivrance.
Pour en savoir plus : R.424-15 du code de l’urbanisme
Le Code de l'urbanisme définit neuf destinations possibles pour un bâtiment :
Il y a changement de destination lorsqu'un bâtiment passe, en totalité ou en partie, avec ou sans travaux, d'une utilisation à une autre.
Les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal. Ainsi, un garage lié à une habitation est considéré comme de l'habitation et l'aménagement de ce garage en chambre n'est donc pas un changement de destination.
Le changement de destination est en principe soumis à déclaration préalable.
Mais, si le changement de destination s'accompagne de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment, un permis de construire est nécessaire.
Pour en savoir plus : R.151-27 et R.151-28 du code de l’urbanisme
Il y a modification de l'aspect extérieur en cas :
En revanche :
Le remplacement d'un élément de façade ou de toiture par un autre strictement identique ; les modifications intérieures d'un bâtiment ; les travaux de modification de l'aspect extérieur d'ouvrages autres que des bâtiments... n’entraînent pas modification de l'aspect extérieur.
Attention toutefois dans les secteurs protégés, ces opérations sont soumises à autorisations.
Un ravalement est une restauration de l'état d'origine des façades n'entraînant aucune altération de leur aspect.
Les travaux de ravalement sont dispensés de formalités, toutefois, une déclaration préalable reste obligatoire lorsque le ravalement est effectué sur un bâtiment situé en « secteur protégé » (secteur sauvegardé, champ de visibilité d'un monument historique, AVAP, site inscrit, classé ou en instance de classement, immeuble à protéger identifié par le plan local d'urbanisme).
Si le ravalement a pour effet de modifier l'aspect d'origine du bâtiment, il sera soumis à déclaration préalable.
Le ravalement d'un immeuble classé monument historique est soumis à permis de construire.
Pour en savoir plus : R.132-1 à R.132-5 du code de la construction et de l’habitat.
Les Jardins d’Intérêt Majeur (J.I.M.) sont des espaces identifiés et protégés au titre de l’article L. 123- 1 7° alinéa du code de l’urbanisme. Ils sont repérés au document graphique par la légende « Jardin d’Intérêt Majeur ». Ces espaces bénéficient d’une protection particulière notamment en raison de leur qualité paysagère ou écologique.
D’une façon générale, il n’est pas autorisé, dans les J.I.M., d’aménagement pouvant entraîner une modification de l’ordonnancement paysager allant à l’encontre de l’esthétique du jardin.
Les travaux envisagés doivent faire l’objet d’une Déclaration Préalable.
Les Espaces Verts Identifiés (E.V.I.) correspondent aux espaces identifiés au titre de l’article L.123-1 7° alinéa du code de l’urbanisme et repérés au document graphique par la légende « Espace Vert Identifié ».
Il s’agit d’espaces verts publics ou privés présentant un rôle de relais écologique potentiel dont la vocation est à maintenir mais qui peuvent recevoir des aménagements et constructions à condition que la superficie en espace libre végétalisé et/ou paysager soit maintenue à minima et traitée en surface végétale en pleine terre.
D’une façon générale, les aménagements et constructions ne doivent pas remettre en cause la destination d’espace libre végétalisé et/ou paysager existant à la date d’opposabilité du P.L.U.
Les travaux envisagés doivent faire l’objet d’une Déclaration Préalable.
Le Code de l’Urbanisme indique que « Les Plans Locaux d’Urbanisme peuvent classer comme espaces boisés, les bois, les forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, qu’ils soient soumis ou non au régime forestier, enclos ou non, attenant ou non à des habitations.
Ce classement interdit tout changement d’affectation ou tout mode d’occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements ». Il permet cependant le défrichement pour la DFCI (DéFense Contre l’Incendie) et les coupes et les abattages d’arbres.
Les travaux envisagés doivent faire l’objet d’une Déclaration Préalable.
Il s’agit d’une zone dans laquelle les constructions et installations sont interdites.
Il s’agit de la zone d’implantation et de construction du premier rang de bâtiments en bordure de voie. Sa profondeur, variable est précisée dans l’article 6 des différentes zones du règlement du PLU
C’est un espace de largeur variable, représenté par des tirets verts sur le plan de zonage du PLU.
Cet espace s’étend à partir de la limite de la propriété avec l’espace public (voies et emprises publiques) ou une voie privée (ouverte ou non à la circulation publique). Il est destiné à créer une zone de transition, sous forme de jardin ou d’aménagement paysager, entre ces espaces et la partie bâtie de l’unité foncière.
Toutes les autorisations d'urbanisme sont délivrées sous réserve des droits des tiers (le mot « tiers » désignant toute personne autre que celle qui a fait la demande).
Cela signifie que les autorisations d’occupation du sol ont pour seul objet de vérifier la conformité d’un projet de construction aux règles et servitudes d’urbanisme. Ainsi, même si la construction a été édifiée conformément à un permis, les tiers dont les intérêts ont été lésés sont recevables à demander réparation de leur préjudice devant le juge civil.
Exemples de préjudices dont les tiers peuvent obtenir la réparation devant le juge civil :
« Il n'y a point de crime ou de délit sans intention de le commettre » (article 121-3 du Code Pénal).
Toutefois, des exceptions existent et des délits peuvent être constitués sans élément intentionnel si la loi le prévoit. En matière d’urbanisme, l’élément intentionnel de l’infraction est présumé : la seule constatation matérielle d’une violation des règles législatives ou réglementaires d’urbanisme fera présumer l’intention.
Les articles L. 480-1, L. 480-4 et L. 610-1 du code de l’urbanisme listent les infractions pénalement sanctionnées en matière d’urbanisme.
Parmi elles, on trouve :
Les peines correspondantes pourront être prononcées à l’encontre des utilisateurs du sol, des bénéficiaires des travaux, des architectes, des entrepreneurs ou des autres personnes morales responsables de l’exécution des travaux.
Les infractions sont constatées par des procès-verbaux qui font foi jusqu’à preuve du contraire.
Lorsqu’une infraction est constatée au moyen d’un procès-verbal d’infraction mais que le tribunal ne s’est pas encore prononcé sur le fond de l’affaire, l’interruption des travaux peut être prononcée par l’autorité judiciaire ou par arrêté municipal. L’arrêt des travaux s’impose alors au contrevenant. Le fait de ne pas respecter cette interdiction est passible d’une amende de 75 000€ et de trois mois d’emprisonnements (article L480-3 du code de l’urbanisme).
Non. Depuis la réforme des autorisations d’urbanisme, entrée en vigueur le 1er octobre 2007, le pétitionnaire n’a plus à fournir la décision d’assemblée générale dans le dossier destiné à la mairie.
En effet, en raison du principe dit de l’indépendance des législations, la déclaration préalable n’est garante que du respect des règles d’urbanisme. Etant délivrée sous réserve des droits des tiers, l’autorisation d’urbanisme ne sanctionne pas les règles de droit civil. L’absence d’une telle autorisation pourra en revanche être sanctionnée devant les juridictions civiles.
Une servitude est une charge imposée à un bien immobilier bâti ou non - appelé fonds servant - pour l’usage ou l’utilité d’un bien immobilier - appelé fonds dominant - appartenant à un autre propriétaire (article 637 du Code civil). La servitude profite ainsi à un fonds auquel elle confère des utilités et des qualités supplémentaires, et non à une personne déterminée.
Ces servitudes figurent sur le titre de propriété du bien concerné ou, si elle existe, dans la convention de servitude publiée à la conservation des hypothèques.
Sur un terrain, différentes servitudes de droit privé (servitudes de vue, de mitoyenneté, de passage) peuvent donc s'imposer au pétitionnaire.
Pour autant, l’autorisation d’urbanisme ne contrôle pas leur respect et l'administration ne peut pas refuser un permis au motif de l'existence d'une servitude de droit privé. Les autorisations d’urbanisme étant délivrées sous réserve du droit des tiers, si le projet porte atteinte à ces servitudes, il appartiendra aux personnes lésées de saisir les juridictions civiles.
Lorsqu’on souhaite effectuer des travaux sur une construction existante, il est possible que ladite construction soit en infraction avec les règles d’urbanisme applicables.
Il faut distinguer deux situations :
Dans le premier cas, si le pétitionnaire souhaite déposer une demande d’ouverture de fenêtre sur une maison édifiée sans permis, sa demande ne devra pas concerner seulement les fenêtres mais elle devra tendre à régulariser toute la maison.
Dans le second cas, les travaux sur une construction devenue contraire aux dispositions d’urbanisme ne doivent pas aggraver l’incompatibilité de la construction aux règles d’urbanisme, ou bien les travaux doivent être totalement étrangers aux dispositions d’urbanismes méconnues.
Dès le 1er mars 2017, la construction d’une maison de 150 m² et plus devra faire intervenir impérativement un architecte et un dépôt de permis de construire.
Le recours aux services d'un architecte est obligatoire pour établir le projet architectural, sauf dérogations.
Pour les particuliers
Les personnes physiques (les particuliers) doivent recourir aux services d'un architecte pour établir le projet architectural, sauf dérogations.
Pour une construction neuve
Le recours à un architecte est obligatoire si la surface de plancher de votre construction dépasse 150 m².
Pour des travaux d'agrandissement sur construction existante
Le recours à un architecte est obligatoire si les travaux conduisent soit la surface de plancher, soit l'emprise au sol de l'ensemble à dépasser 150 m² et un dépôt de permis de construire.
Pour une personne morale
Les personnes morales doivent recourir aux services d'un architecte pour établir le projet architectural quel que soit le projet (construction ou travaux).
Exploitations agricoles et CUMA
Les exploitations agricoles et les coopératives d'utilisation de matériel agricole (Cuma) doivent recourir aux services d'un architecte pour établir le projet architectural, sauf dérogations.
Pour une construction neuve
Le recours à un architecte est obligatoire pour établir le projet architectural faisant l'objet d'une demande de permis de construire.
Toutefois, le recours à un architecte n'est pas obligatoire si vous construisez ou modifiez pour vous-même :
Pour des travaux d’agrandissement sur construction existante
Le recours à un architecte est obligatoire si les travaux conduisent soit la surface de plancher, soit l'emprise au sol de l'ensemble à dépasser :
